Notre approche

Les seniors sont de plus en plus nombreux à recourir à cette forme de vente immobilière qu’est le viager et nul doute qu’ils le seront encore plus demain. Et pour cause : la population vieillit, l’espérance de vie augmente, les pensions de retraite diminuent, entraînant une baisse de leur pouvoir d’achat.

 

En septembre 2018, le Premier ministre a demandé à Dominique Libault, président du Haut Conseil du financement de la protection sociale (HCFPS), de conduire une étude amenant à des orientations et pistes d’action pour une réforme ambitieuse de la prise en charge des personnes fragilisées par l’avancée en âge.

 

Le Rapport Libault « Grand âge, le temps d’agir » publié en mars 2019 a marqué le secteur du grand âge par la pertinence de son état des lieux et de ses recommandations. Il met en évidence les nombreux défis auxquels la France est confrontée pour faire face à l’accroissement du nombre de personnes âgées.

 

La hausse de l’espérance de vie et l’arrivée à un âge avancé des premières générations du baby-boom posent la question de la prise en charge des personnes âgées. La France vieillit mais le défi de l’avancée en âge est encore devant nous : la part des 75 ans ou plus est passé de 6,6 % en 1990 à 9,1 % en 2015 soit une hausse de 2,5 points en 25 ans.

 

En 2040, 14,6 % des Français auront 75 ans ou plus soit une hausse de 5,5 points en 25 ans. Le Rapport Libault pose avec une grande acuité la nécessité de faire évoluer le regard sur le grand âge. Selon les chiffres de l’INSEE, en 2040 plus de 1O millions de personnes auront plus de 75 ans, soit une augmentation de près de 70% par rapport à 2018.

En d’autres termes, au cours des 20 prochaines années, des millions de personnes en France vont être confrontées au défi du grand âge et à la prise en charge de la dépendance.

L’allongement de la durée de vie et l’avancée en âge de la génération des baby-boomers (désormais papy-boomers) portent le vieillissement de la population française.

 

13,8 millions de français avaient plus de 65 ans en 2020, soit 20,8% de la population française. En 2050, un tiers de la population aura plus de 65 ans alors qu’ils ne représentaient qu’une personne sur cinq en 2005. Cette progression est encore plus marquée pour les personnes les plus âgées. En 2050, le nombre de seniors de plus de 85 ans franchira le cap des 5 millions de personnes soit 3,2 fois plus qu’aujourd’hui.

 

L’espérance de vie progresse en moyenne de quatre mois par an :

• En 2019, elle est à la naissance de 88 ans pour les femmes et de 83 ans pour les hommes ;

• En 2050, les prévisions prévoient une espérance de vie 90 ans pour les femmes et de 86 ans pour les hommes.

 

Cet allongement de l’espérance de vie conduit à l’explosion du nombre de personnes très âgées mais valides. Ainsi en 2050, sur les 5 millions de plus de 85 ans, 3 millions seront autonomes et 2 millions en situation de perte d’autonomie.

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La baisse des pensions des retraités

La pension moyenne brute est actuellement estimée à 1578 € (tous régimes confondus, droits dérivés compris), par le Conseil d'orientation des retraites (COR).

Le graphique qui reprend les données du rapport du conseil d’orientation des retraites (juin 2019) illustre l’accroissement de la part des retraites dans la société française.

 

Au début du siècle, il y avait 2,1 personnes qui cotisaient pour 1 personne à la retraite. Ce ratio baisse régulièrement pour atteindre 1,7 en 2017 et est attendu à 1,4 en 2050. Dès lors, tout a chacun sait que le niveau de prestation des retraites est amené lui aussi à régresser au fil des ans.

 

Selon une étude réalisée par la Commission européenne et rendue publique en 2009, la France est, du fait des réformes actées précédemment, un des pays d’Europe qui a prévu de réduire le plus ce qu’on appelle le " taux de remplacement " des retraites, c’est-à-dire le rapport entre la pension nette que touche un retraité et son salaire net au moment où il part en retraite.

 

En fonction des réformes actées en 2006, la Commission a estimé ce taux en 2006 et en 2046 dans les 27 pays de l’Union pour un homme ayant travaillé à temps plein et cotisé quarante ans au moment de son départ en retraite.

 

En France, ce taux devrait ainsi passer de 79 % en 2006 à 63 % en 2046, soit une chute 16,5 points. Du coup, en 2046, le taux de remplacement français se situerait parmi les plus bas d’Europe. L’évolution du taux de remplacement est encore plus accentuée lorsqu’on fait la distinction entre non-cadre et cadre.

 

Une simulation de l’évolution possible des taux de remplacement réalisée par Alternatives économiques montre le taux de remplacement des cadres tomberait à 42,7 %, représentant une chute conséquente en termes de pouvoir d’achat et de niveau de vie.

Au moment du passage à la retraite, une contradiction grandissante fait son apparition entre l’allongement de la durée de vie et la diminution des ressources pour continuer à vivre dans de bonnes conditions.

 

Les seniors sont de plus en plus propriétaires de leur résidence principale

La part de ménages propriétaires en hausse de 15 points

Entre 1968 et 2014, en France métropolitaine hors Corse, le nombre de ménages a augmenté de 15,7 à 27,9 millions suite à l’augmentation de la population et à la diminution de la taille des ménages.

 

En 2014, 16,1 millions de ménages sont propriétaires de leur logement, soit 58 % de l’ensemble. Ils n’étaient que 43 % en 1968. À l’inverse, les ménages logés à titre gratuit ont, quant à eux, considérablement diminué : ils ne représentent que 2 % des ménages en 2014 contre 12 % en 1968. La part de ménages locataires a reculé de plus de 4 points et s’établit à 40 % en 2014.

De manière générale, la part de propriétaires croît avec l’âge : les ménages dont le référent a plus de 60 ans sont plus souvent propriétaires tant en 2014 qu’en 1968. L’écart avec les autres tranches d’âge s’est creusé. Chez les ménages de plus de 60 ans, la part de propriétaires augmente de 19 points en une cinquantaine d’années, soit la plus forte hausse.

 

Les ménages les plus âgés en 2014 sont ceux qui ont atteint des âges intermédiaires au cours des années 1968 à 1990, période plus favorable à l’accession à la propriété. Cette augmentation plus marquée de la part de propriétaires chez les seniors est présente dans toutes les régions, mais elle est particulièrement prononcée en Île-de-France.

 

En conclusion, près de 75% des seniors (60 ans ou plus) sont propriétaires de leur résidence principale. Dès lors, la conjonction de ces différents facteurs – l’accroissement du nombre de senior, la baisse des retraites et la possibilité de rester chez soi - explique les perspectives favorables du marché des ventes immobilières en viager.

 

Cette tendance peut être résumée en quelques mots : Mieux vivre sa retraite. Vendre en viager occupé, c’est pour les personnes âgées le moyen d’améliorer leur retraite, avec des revenus complémentaires tout en conservant l’usage à vie de leur propriété.